Оценка недвижимости: способы, их особенности, достоинства и недостатки
Известно несколько способов. У каждого из них свои отличительные черты. Все способы имеют свои достоинства и недостатки.
Доходный способ
Принцип метода – нужно сравнить цену недвижимости и размер дохода, который можно получить от ее сдачи в аренду либо перепродажи. Устанавливается взаимосвязь между будущим доходом и текущей ценой.
Достоинства способа:
- С его помощью можно оценить конъюнктуру рынка.
- Есть возможность создать гипотетический отчет о будущих ценах на рынке недвижимости.
Недостатки:
- Не стоит использовать этот способ оценки, если недвижимость находиться в аварийном состоянии либо требует реконструкции. Нельзя будет выявить потенциальный доход.
- Можно столкнуться с «непрозрачностью» цен на российском рынке недвижимости. Нельзя будет отыскать информацию по уже осуществленным сделкам.
После оценки недвижимости, можно провести оспаривание кадастровой стоимости квартиры.
Затратный способ
Представляет собой несколько способов в одном. Его принцип – это определить затраты, которые понадобятся для ремонта недвижимости.
Положительные стороны:
- это более эффективный способ;
- можно провести экономический анализ только строящегося объекта;
- есть возможность найти обоснования для обновления недвижимости;
- оцениваются и строения специальных назначений;
- можно проанализировать эффективно ли используется земля или осуществить оспаривание кадастровой стоимости земельного участка.
- есть возможность решить страховые задачи недвижимости;
- можно разрешить проблемы с налогообложением;
- есть возможность провести оспаривание кадастровой стоимости недвижимости.
Отрицательные моменты использования способа:
- затраты часто больше рыночной цены;
- нельзя провести оценку недвижимости в короткие сроки;
- затраты на покупку оцениваемой недвижимости часто не равны затратам на новое возведение такого строения;
- очень проблематично оценить старый фонд;
- практически невозможно определить размер накопленного износа;
- участок придется оценивать отдельно.
Рыночный способ
Его основа – это оценка рыночных продаж. Его чаще используют в работе. У него свои преимущества:
- В итоговой цене будут отражаться мнения, как покупателя, так и продавца.
- В стоимости отражается изменение процента инфляции и экономических условий.
- Цена будет статически обоснована.
- Есть возможность в процессе оценки вносить корректировки.
- Самый простой и надежный способ.
Но есть и несколько минусов:
- Продажи могут быть различны.
- Информацию об объекте собрать сложно.
- Оценщик будет зависеть от активной деятельности рынка.
- Он станет зависим и от его стабильности.
- Сложно согласовать различия в продажах.
Каждый оценщик выбирает способ работы, но чаще всего это третий вариант. Оценка получается более достоверной и надежной.


