Оценка недвижимости: способы, их особенности, достоинства и недостатки

Известно несколько способов. У каждого из них свои отличительные черты. Все способы имеют свои достоинства и недостатки.

Доходный способ

Принцип метода – нужно сравнить цену недвижимости и размер дохода, который можно получить от ее сдачи в аренду либо перепродажи. Устанавливается взаимосвязь между будущим доходом и текущей ценой.

Достоинства способа:

1. С его помощью можно оценить конъюнктуру рынка.
2. Есть возможность создать гипотетический отчет о будущих ценах на рынке недвижимости.

Недостатки:

1. Не стоит использовать этот способ оценки, если недвижимость находиться в аварийном состоянии либо требует реконструкции. Нельзя будет выявить потенциальный доход.
2. Можно столкнуться с «непрозрачностью» цен на российском рынке недвижимости. Нельзя будет отыскать информацию по уже осуществленным сделкам.

После оценки недвижимости, можно провести оспаривание кадастровой стоимости квартиры.

Затратный способ

Представляет собой несколько способов в одном. Его принцип – это определить затраты, которые понадобятся для ремонта недвижимости.

Положительные стороны:

• это более эффективный способ;
• можно провести экономический анализ только строящегося объекта;
• есть возможность найти обоснования для обновления недвижимости;
• оцениваются и строения специальных назначений;
• можно проанализировать эффективно ли используется земля или осуществить оспаривание кадастровой стоимости земельного участка.
• есть возможность решить страховые задачи недвижимости;
• можно разрешить проблемы с налогообложением;
• есть возможность провести оспаривание кадастровой стоимости недвижимости.

Отрицательные моменты использования способа:

• затраты часто больше рыночной цены;
• нельзя провести оценку недвижимости в короткие сроки;
• затраты на покупку оцениваемой недвижимости часто не равны затратам на новое возведение такого строения;
• очень проблематично оценить старый фонд;
• практически невозможно определить размер накопленного износа;
• участок придется оценивать отдельно.

Рыночный способ

Его основа – это оценка рыночных продаж. Его чаще используют в работе. У него свои преимущества:

1. В итоговой цене будут отражаться мнения, как покупателя, так и продавца.
2. В стоимости отражается изменение процента инфляции и экономических условий.
3. Цена будет статически обоснована.
4. Есть возможность в процессе оценки вносить корректировки.
5. Самый простой и надежный способ.

Но есть и несколько минусов:

1. Продажи могут быть различны.
2. Информацию об объекте собрать сложно.
3. Оценщик будет зависеть от активной деятельности рынка.
4. Он станет зависим и от его стабильности.
5. Сложно согласовать различия в продажах.

Каждый оценщик выбирает способ работы, но чаще всего это третий вариант. Оценка получается более достоверной и надежной.